Die Bekl war Hausbesorgerin bei der klagenden Eigentümergemeinschaft. Ihr stand während dem Dienstverhältnis eine Dienstwohnung zu. Die Eigentümergemeinschaft kündigte das Dienstverhältnis gerichtlich iSd § 22 Abs 1 HbG auf und stützte sich auf den Kündigungsgrund des § 18 Abs 6 lit d HbG (Auflassung des Hausbesorgerpostens). Die Vorinstanzen erachteten diesen Kündigungsgrund als gegeben. Dagegen richtet sich die Bekl mit ihrer außerordentlichen Revision.

Der OGH erachtete die Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO für nicht zulässig, wies diese zurück und führte aus:

Nach § 18 Abs 6 erster Satz HbG kann der Hauseigentümer, wenn dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zusteht, nur aus erheblichen Gründen kündigen. Solche Gründe liegen gem § 18 Abs 6 lit d HbG dann vor, „wenn der Hausbesorgerposten überhaupt aufgelassen wird“. Eine Auflassung des Postens ist anzunehmen, wenn Eigentümer oder Mieter des Hauses die gesamten Hausbesorgerarbeiten unentgeltlich übernehmen oder wenn diese von deren Bediensteten im Rahmen ihrer sonstigen Beschäftigung ohne zusätzliche Entlohnung verrichtet werden. Die Auflassung des Hausbesorgerpostens darf nicht zum Schein erfolgen, etwa um einen Hausbesorger, gegen den andere Kündigungsgründe nicht zu Gebote stehen, auf diese Weise kündigen zu können. Durch bloße Teillösungen oder Behelfslösungen kann die Gesamtheit der Hausbesorgertätigkeiten und damit der Hausbesorgerposten nicht substituiert werden, weil der Posten dadurch nicht überflüssig wird. Die Beurteilung, ob im Einzelfall ein Kündigungsgrund vorliegt, stellt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO dar, es sei denn, dem Berufungsgericht wäre bei seiner Entscheidung eine auffallende Fehlbeurteilung unterlaufen. Das ist hier nicht der Fall.

Nach den Feststellungen verrichten die Miteigentümer seit 1.10.2017 auf Grundlage eines am 5.12.2017 mit der erforderlichen Mehrheit gefassten Umlaufbeschlusses unentgeltlich sämtliche Tätigkeiten der Hausbesorgerin sowie Aufzugsbetreuung, Betreuung der Grünflächen, Waschküchen und Garagen. Zu diesem Zweck koordinieren sich die Miteigentümer, beispielsweise in einer WhatsApp-Gruppe, und erstellen Putz- und Winterdienstpläne. Zwei Miteigentümer haben die Ausbildung zum/zur AufzugswartIn absolviert und führen die Aufzugswartung durch. Die unentgeltliche Durchführung der gesamten Hausbesorgerarbeiten ist von den Wohnungseigentümern dauerhaft beabsichtigt und sie ist ihnen auch möglich. Demgegenüber macht die beklagte Hausbesorgerin seit Oktober 2017 keinerlei Hausbesorgertätigkeiten mehr. Sie benützt weiterhin die Hausbesorgerwohnung, ohne dafür ein Benützungsentgelt zu entrichten.

Davon ausgehend haben die Vorinstanzen übereinstimmend das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 18 Abs 6 lit d HbG bejaht.

An dieser Beurteilung weckt die Bekl mit ihrem Einwand, dass die Arbeiten durch die Miteigentümer teilweise nicht ordentlich oder nicht pünktlich erledigt worden seien, keine Bedenken. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Hausbesorgerposten nur zum Schein aufgelassen bzw durch eine bloße Behelfslösung ersetzt worden sei, zeigt die Bekl damit nicht auf.