Der Kl befindet sich seit Juli 2023 in Altersteilzeit und ist Eigentümer eines zweistöckigen Hauses bestehend aus fünf Wohneinheiten. Dieser beabsichtigt ernsthaft und unbedingt den seit 1981 von der Bekl geführten Hausbesorgerposten aufzulassen und in weiterer Folge alle anfallenden Hausbesorgertätigkeiten, wie zB Gehsteigreinigung, Haustorsperre, Kehren, Aufwaschen, Wartung von Licht und Feuerlöscher selbst zu verrichten. Die Lebensgefährtin des Kl und seine Mutter, die beide im Haus wohnen, eine Mieterin im Haus sowie der seit Herbst 2023 ebenfalls in Altersteilzeit befindliche, andernorts wohnende Bruder des Kl sind bereit, im Falle der Verhinderung für diesen kurzfristig auch für den Winterdienst unentgeltlich einzuspringen. Der Kl möchte den Hausbesorgerposten auflassen, weil er subjektiv mit der Leistung und Qualität der Hausbesorgertätigkeiten der Bekl und/oder deren Vertreter seit zumindest dem Jahr 2016 nicht mehr zufrieden ist. Zudem möchte er die Betriebskosten einsparen und die der Bekl zur Nutzung übergebene Hausbesorgerwohnung sowie eine daneben liegende freistehende Wohnung sanieren und zusammenlegen, um sich dadurch eine weitere Einnahmequelle durch Vermietung einer höherwertigeren Wohnung zu schaffen.

Die 1947 geborene Bekl ist seit 2012 nicht mehr in der Lage, ihre Hausbesorgertätigkeiten selbst zu verrichten. Sie wurde zumindest sei 2012 von ihrem Ehegatten sowie ihren andernorts wohnenden Kindern, Sohn und Töchter, bei der Verrichtung der Arbeiten vertreten. Seit dem Tod ihres Gatten im Jahr 2021 vertritt sie nur noch ihr Sohn. Der Kl erhob die Aufkündigung deshalb nicht früher, weil er nach einer zuvor eingeholten Rechtsberatung der Ansicht war, dass er das erst tun könne, sobald er in Altersteilzeit sei.

Die Vorinstanzen haben unter Berücksichtigung des zuvor zusammengefassten Sachverhalts das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 18 Abs 6 lit d Hausbesorgergesetz (HbG) übereinstimmend bejaht.

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Bekl mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO als unzulässig zurück.

In seiner Begründung führte der OGH aus, dass sich die Entscheidungen der Vorinstanzen im Rahmen des den Gerichten im Einzelfall notwendigerweise zukommenden Entscheidungsspielraums halten.

Ergänzend führte der OGH aus, dass nach § 18 Abs 6 erster Satz HbG der Hauseigentümer, wenn dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zusteht, nur aus erheblichen Gründen kündigen kann. Solche Gründe liegen gem § 18 Abs 6 lit d HbG dann vor, „wenn der Hausbesorgerposten überhaupt aufgelassen wird“. Der Hauseigentümer hat wichtige Gründe für die Auflassung des Hausbesorgerpostens und die ernste Absicht der Auflassung nachzuweisen. Eine Auflassung des Postens ist anzunehmen, wenn der Eigentümer oder der Mieter des Hauses die gesamten Hausbesorgerarbeiten unentgeltlich übernehmen oder wenn diese von deren Bediensteten im Rahmen ihrer sonstigen Beschäftigung ohne zusätzliche Entlohnung verrichtet werden. Die Auflassung des Hausbesorgerpostens darf nicht zum Schein erfolgen, etwa um einen Hausbesorger, gegen den andere Kündigungsgründe nicht zu Gebote stehen, auf diese Weise kündigen zu können. Durch bloße Teil- oder Behelfslösungen kann die Gesamtheit der Hausbesorgertätigkeiten und damit der Hausbesorgerposten nicht ersetzt werden, weil der Posten dadurch nicht überflüssig wird.

Nach Ansicht des OGH ist die die Beurteilung, ob im Einzelfall ein Kündigungsgrund vorliegt, keine erhebliche Rechtsfrage, es sei denn, dem Berufungsgericht wäre bei seiner Entscheidung eine auffallende Fehlbeurteilung unterlaufen, was gegenständlich nicht der Fall ist.

Aus all diesen Gründen war mangels Geltendmachung einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung die außerordentliche Revision der Bekl zurückzuweisen. 167